Anleger- und Vorsorgewohnung: Grundbuch statt Sparbuch

Kreditzinsen haben einen historischen Tiefstand erreicht – da lohnt sich natürlich die Überlegung an eine Investition in Grund und Boden. Eine Anleger- bzw. Vorsorgewohnung ist eine relativ sichere Geldanlage – die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Anbei kurz zusammengefasst die Vor- und Nachteile einer Vorsorgeimmobilie sowie eine Checkliste, worauf beim Kauf einer solchen geachtet werden sollte, um eine möglichst hohe Rendite zu erzielen!

Derzeit fehlen bereits rund 40.000 Wohnungen in Wien. Bis 2044 soll die Einwohnerzahl der Hauptstadt die zwei Millionen Grenzen geknackt haben.

Grundsätzlich versteht man unter Vorsorge- bzw. Anlegerwohnung eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird. Der Unterschied zwischen Anleger- und Vorsorgewohnung liegt eigentlich nur im Zweck: Während eine Anlagewohnung in erster Linie das Kapital erhalten soll, soll es eine Vorsorgewohnung vermehren und eine möglichst hohe Rendite bringen.

VORTEILE NACHTEILE
+ Zusatzeinkommen – eventueller Leerstand und keine Mieteinnahmen
+ krisensicherer Sachwert – Zinsen können steigen
+ Wertanlage für Generationen
 + Nachfrage nach Wohnraum steigt
 + Wohnung kann bei finanziellem Bedarf wiederverkauft werden
 + Kredit wird von Miete abbezahlt
+ Altersvorsorge
+ Wertsteigerung der Immobilie
+ steuerliche Vorteile
+ Rückvergütete Umsatzsteuer im Kaufpreis bei 20jähriger Vermietung
+ Kreditzinsen steuerlich absetzbar

Investieren in Grund und Boden

Die gute Nachricht: Die Kreditzinsen einer Anleger/Vorsorgeimmobilie sind steuerlich absetzbar. Außerdem kann die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer – immerhin 20 Prozent – rückvergütet werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung mindestens 20 Jahre lang vermietet wird. Falls das Anlageobjekt vor Ablauf dieser Frist wiederverkauft oder selbst bezogen wird, wird die Mehrwehrsteuer anteilig nachverrechnet. Zusätzlich gibt es diverse Abschreibemöglichkeiten, wie beispielsweise die Afa (Absetzung für Abnutzung).

Die Mieteinnahmen können zur Tilgung des Kredits eingesetzt werden – im Schnitt ist der Kredit so innerhalb in zwölf bis 20 Jahren abbezahlt. Danach wird die Miete ein versteuerbares Zusatzeinkommen. Oder die Wohnung wird zur Startwohnung für den Nachwuchs – es gibt zahlreiche Möglichkeiten der Nutzung. Und sollte die Kassa einmal knapp sein, gibt es immer die Möglichkeit die Wohnung auch wieder zu verkaufen.

Checkliste für eine renditenstarken Anleger- bzw. Vorsorgewohnung:

  • Qualität
    Wer eine qualitativ hochwertig ausgestattete Wohnung erwirbt, spart für die Zukunft. Renovierungen von Küche oder Sanitärräumen sind äußerst teuer. Schöne Böden, dichte Fenster und ein Lift verringern die Chance auf einen Leerstand.
  • Infrastruktur
    Liegt die Wohnung infrastrukturell gut (Einkaufsmöglichkeiten, Arzt, Apotheke, etc. fußläufig) und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln schnell und unkompliziert zu erreichen, steigert das den Wert der Wohnung erheblich.
  • Größe
    Die Nachfrage nach Single-Wohnungen steigt: Eine Wohnungsgröße von 40 bis 60 Quadratmetern – aufgeteilt auf zwei Zimmern – ist optimal. Ist dann vielleicht noch eine Freifläche vorhanden, steht einer langfristigen Vermietung eigentlich nichts im Wege.
  • Reparaturfonds
    Achtung, auch die Instandhaltungskosten des gesamten Objekts sind zu beachten! Denn die Miteigentümerschaft trägt die Kosten für Instandhaltungen (Lift, Stiegenhaus) und anstehende Reparaturen bzw. Sanierungen am Gebäude. Deshalb ist es wichtig im Vorfeld zu klären, in welchem Allgemeinzustand sich das Objekt befindet.
  • Energiekosten
    Niedrigenergie ist heutzutage Standard, in Kombination mit Fernwärme garantieren geringe Energiekosten eine höhere Nachfrage.
  • Baujahr
    Neubauwohnungen ab den 1980er-Jahren sind meistens noch besser in Schuss. Bei älteren Objekten können Baumängel auftreten. Sollte der Erwerb einer sanierungsbedürftigen Vorsorgeimmobilie geplant sein, ist es von Vorteil, wenn manche Reparaturen selbst erledigt werden können. Außerdem spielt die Anwendbarkeit des MRG eine Rolle bei der Höhe der Mieteinnahmen.
  • Mietpreis
    Wer seine Wohnung rasch und langfristig vermieten will, sollte die monatliche Miete – je nach Größe und Region – leistbar im Bereich zwischen 500 und 850 Euro festlegen. Achtung: Auch hier in Bezug auf die Anwendbarkeit des MRG!
  • Goodies & Ausstattung
    Keller, Garagenplatz, Fahrrad- oder Gemeinschaftsräume werten die Immobilie auf.

 

 

Foto: Timothy Buck
Quelle: Statistisches Jahrbuch 2017 – MA23