Die Pflichten des Maklers

Rechte und Pflichten eines Maklers

Ein Makler ist im gemeinen Sprachgebrauch oft zwischen Schwarzkappler und Parksheriff angesiedelt. Dabei bedeutet ein (guter) Makler eine wirkliche Erleichterung bei der Immobiliensuche. Zu allererst: Er spart Nerven. Viele Nerven – und Zeit. Denn beauftrage ich einen Makler mit der Suche, wühlt er sich durch den Objekteberg, bis er das perfekte Heim gefunden hat. Aber was sind eigentlich die Aufgaben und Pflichten eines Maklers? Was ist seine Leistung? Anbei findet ihr die Auflösung.

Erfreulicher Weise gibt es gesetzliche Regelungen, an die sich der Makler halten muss um seinen Anspruch auf Provision nicht zu verlieren. Neben den EU-Regelungen VRUG & FAGG, ergeben sich Maklerpflichten vor allem aus dem Maklergesetz, der Immobilienmaklerverordnung und aus dem Konsumentenschutzgesetz. So gibt es beispielsweise Verpflichtungen, wie ein Inserat aufgesetzt sein muss (u.a. Kennzahlen aus dem Energieausweis, etc.). Der Makler muss transparent arbeiten, etwaige Naheverhältnisse zum Auftraggeber (Verwandtschaft) müssen offengelegt werden.

Eine der wesentlichsten Pflichten des Maklers ist die Informationspflicht: Er muss dem Wohnungsinteressenten wichtige Fakten wie Quadratmeterzahl, Ausstattung oder allfällige Mängel des Objekts schriftlich mitteilen. Auch Vor- und Nachteile des Objekts müssen mitgeteilt werden – wenn die Immobilie beispielsweise in einer Flugschneise liegt.

Konsumenten haben nunmehr das Recht binnen 14 Tagen vom Maklervertrag zurück zu treten welche per Fernabsatz (Internet) oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen wurden (beispielsweise bei der 1. Besichtigung) – und das ohne Angabe von Gründen. Wenn der Konsument die Leistung des Maklers sofort beziehen will und nicht 14 Tage warten möchte (also etwa gleich das angefragte Exposé erhalten, gleich besichtigen etc.), ist es nunmehr notwendig, einige Dinge schriftlich klar zu stellen.

So kann der Makler schon früher tätig werden muss aber:

  • über das Rücktrittsrecht vor Abschluss der Vertragsvereinbarung belehren.
  • ein Musterformular zur Verfügung stellen, dass der Makler schon vor Ablauf der 14 Tage (sprich sofort) tätig wird.
  • darüber aufklären, dass bei vollständiger Erfüllung der Maklervereinbarung vor Ablauf dieser Frist das Rücktrittsrecht verloren geht.
  • Daher ist die Provision zu zahlen, wenn er seine Dienstleistung vor Ablauf der Rücktrittsfrist voll erbracht hat (die Verdienstlichkeit des Maklers entsteht gemeinhin mit der Namhaftmachung).

Bei fehlender Belehrung über das Rücktrittsrecht, beträgt die Rücktrittsfrist 12 Monate (!) nach Ablauf der grundlegenden Frist von 14 Tagen.

Klärt er erst nach Vertragsabschluss über das Rücktrittsrecht auf, beginnt erst ab dieser Belehrung die Frist von 14 Tagen zu laufen.

Das VRUG/FAGG (Fernabsatz- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz) betrifft ausschließlich den Maklervertrag, und nicht den Kaufvertrag über die gewünschte Wohnung. Das Infoblatt der WKO zu VRUG findest du hier: Infoblatt-VRUG

Das bedeutet, wenn der Makler mit keinem Sterbenswörtchen über das FAGG/VRUG belehrt und der Kaufvertrag unterschrieben wird (was den Provisionsanspruch des Maklers auslöst), ist es möglich auch nach Abschluss des Vertrags mit dem Verkäufer vom Maklervertrag zurücktreten und der Provisionsanspruch des Maklers entfällt.

Pflichten des Maklers:

  • Informationspflicht über Vor- und Nachteile der Wohnung (Flugschneise, etc.)
  • Fakten über Wohnung (Quadratmeter, Energieausweis, Ausstattung, Mängel, etc.) müssen schriftlich mitgeteilt werden
  • Vor Vertragsabschluss über das Rücktrittsrecht informieren
  • Informieren über etwaiges familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis mit dem Verkäufer
  • Widmung des Objekts muss mitgeteilt werden (Gewerbefläche darf nicht als Wohnfläche angeboten werden)
  • Muss im Vorfeld die Belastungen und Eigentumsverhältnisse des zu vermittelnden Objekts im Grundbuch überprüfen
  • Informationspflicht über Provision und Höhe der Umsatzsteuer bzw. wenn es sich um den Höchstbetrag handelt, ausdrücklich darauf hinweisen (gilt auch bei Aushängen in Schaufenstern, etc.)
  • Muss Wohnbauförderungsgesetze kennen und über die Voraussetzungen aufklären.
  • Bei Vermittlung eines Hypothekardarlehens muss über Beträge (Eintragungsgebühr, Kosten für die Vergebührung etc.), Gesamtbelastungen, effektiven Jahreszinssatz sowie über Anzahl, Höhe und Fälligkeitszeitpunkte der Raten schriftlich informiert werden.
  • Eventuelle steuerliche Auswirkungen bei der Veräußerung müssen mitgeteilt werden.
  • Verschwiegenheitspflicht
  • Hinweis auf eine Tätigkeit als Doppelmakler (tätig sowohl für Verkäufer als auch Käufer)

Die Vorteile eines Maklers sind allerdings auch nicht zu verachten: Ein Makler kennt den Markt – und demnach supergeheime, überdrüber Objekte, bevor diese überhaupt schon offiziell sind. Dabei hat er natürlich die Tricks der Kollegen  (Verlinkung Maklersprache) intus, auf die eine Zivilperson vielleicht nicht gleich achtet. Der Makler ist auch Berater: Er kann die Immobilie bezüglich Lage, Zustand und Preis realistisch einschätzen. Außerdem hilft er beim weiteren Ablauf mit Vertragsabwicklung, Finanzierung und Co. Und das Beste kommt zum Schluss: Falls ein Makler nicht die perfekte Wohnoase findet, bekommt er auch kein Geld. That’s it. Provision gibt’s nur im Erfolgsfall – und das zahlt sich dann aber wohnwörtlich aus!

Vorteile eines Maklers:

  • Spart Zeit und Nerven
  • Kennt den Markt und Objekte, die offiziell noch nicht angeboten werden
  • Kennt die „Tricks“ der Kollegen
  • Unterstützt bei Vertragsabwicklung, Finanzierung, etc.
  • Bekommt Provision nur im Erfolgsfall